Tre famiglie su quattro vivono in un’abitazione di proprietà e oltre nove case su dieci sono intestate a persone fisiche. Per Lorenzo Fontanelli, CEO di Simplex Domus, la prima casa funziona come un ammortizzatore sociale privato che passa dai nonni ai nipoti. E oggi entra anche nei piani di welfare aziendale.

In Italia la prima casa non è mai stata soltanto una scelta immobiliare. È un rito di passaggio, una forma di sicurezza, il traguardo che per molte famiglie certifica l’ingresso nella vita adulta. Basta infatti un primo impiego stabile perché genitori e parenti comincino a fare sempre la stessa domanda: «Quando compri casa?».

Non è solo un modo di dire. Secondo dati di settore citati da Simplex Domus, la quota di famiglie che vivono nella casa di cui sono proprietarie è rimasta stabile, poco sotto il 76%, per tutto l’ultimo decennio. Inoltre il mattone italiano è distribuito tra milioni di piccoli proprietari, invece di essere concentrato nelle mani di pochi investitori istituzionali.

Prima casa e patrimonio: il mattone resta alle famiglie

Lo conferma il catasto. Secondo le Statistiche catastali 2025 dell’Agenzia delle Entrate, delle quasi 36 milioni di abitazioni censite in Italia oltre nove su dieci sono intestate a persone fisiche. A società, fondi ed enti, invece, ne resta una quota minima.

Per Lorenzo Fontanelli, founder e CEO della società fiorentina specializzata nelle vendite giudiziarie, è proprio qui la forza del sistema italiano.

«In Italia comprare la prima casa è a tutti gli effetti come una sorta di religione, un obiettivo che unisce un agricoltore e un ingegnere, la Sicilia e il Veneto, chi vive in una grande città e chi abita in un piccolo comune», spiega. Ed è anche, aggiunge, «una delle ragioni per cui il nostro mercato immobiliare è tra i più solidi dell’Occidente, qui la casa appartiene soprattutto alle persone che la abitano e alle loro famiglie, non a grandi fondi».

Dai nonni ai nipoti, la prima casa come eredità che lavora

La centralità della casa, però, non riguarda soltanto chi compra. L’abitazione dei nonni viene spesso usata da figli e nipoti, concessa loro in uso oppure venduta per contribuire all’acquisto di un altro immobile. Si tratta di una consuetudine diffusa in tutte le regioni, che attraversa professioni, redditi e condizioni sociali.

Nell’esperienza di Simplex Domus, anche quando un immobile viene venduto il ricavato spesso non resta liquidità ferma. Finisce piuttosto nell’acquisto di un’altra abitazione, nel pagamento di un mutuo o nel sostegno a un familiare che vuole diventare proprietario. Inoltre la logica è la stessa per una casa di pregio in città e per un’abitazione modesta in un piccolo comune o in un’area rurale.

«Vediamo famiglie vendere la casa ereditata dai nonni per aiutare un figlio ad acquistare la prima abitazione, oppure utilizzare direttamente quell’immobile per consentirgli di iniziare una vita autonoma», racconta Fontanelli. «È un meccanismo profondamente radicato nella società italiana e del tutto trasversale: non dipende dal titolo di studio, dalla professione, dalla regione o dal valore dell’immobile».

Più proprietari che nel resto d’Europa

Il confronto internazionale rende evidente quanto questa struttura sia solida. Secondo i dati Eurostat, nell’Unione europea la quota di popolazione che vive in una casa di proprietà si ferma in media al 68%. La Germania, per esempio, resta l’unico Paese in cui prevale l’affitto, con il 53% di inquilini.

L’Italia, invece, si colloca ben sopra quella media e davanti a diverse grandi economie occidentali, dalla Francia agli Stati Uniti fino alla Svizzera. Tuttavia la differenza non è solo di percentuale. Da noi la casa non è soltanto un bene da usare nel presente: è una risorsa da conservare, trasferire e mettere a disposizione della generazione successiva.

Un ammortizzatore sociale privato nelle crisi

Secondo Fontanelli, proprio questa capillarità ha fatto da cuscinetto nelle fasi più difficili dell’economia italiana. Possedere un’abitazione, soprattutto se il mutuo è già estinto, protegge infatti dagli affitti. Inoltre lascia alla famiglia un bene che può essere abitato, venduto, dato in uso ai figli o trasmesso in eredità.

In altri sistemi economici, al contrario, questa base patrimoniale è più concentrata oppure sostituita da strumenti finanziari e previdenziali. Ed è qui che il tema della casa incrocia quello del welfare.

«Rispetto a Germania, Francia o Stati Uniti abbiamo una distribuzione del patrimonio immobiliare tra le più ampie dell’Occidente, quasi interamente nelle mani di persone fisiche», osserva Fontanelli. «È stata un’ancora di salvezza nelle ultime crisi, perché quando l’economia rallenta avere una casa di proprietà, magari senza più mutuo, rappresenta una rete di protezione».

Prima casa e welfare aziendale: il ruolo delle imprese

Se la casa è la prima rete di protezione delle famiglie, allora è anche un terreno naturale per il welfare aziendale. Del resto, la normativa lo prevede già. Tra i fringe benefit esenti, entro le soglie di legge, rientrano infatti le somme che il datore di lavoro eroga o rimborsa per l’affitto della prima casa oppure per gli interessi sul mutuo della prima casa. Per «prima casa», ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, si intende l’abitazione principale.

Le soglie attuali sono 1.000 euro l’anno, che salgono a 2.000 euro per i dipendenti con figli a carico. Non bastano certo a pagare un mutuo, però raccontano un cambio di prospettiva. Il welfare, in altre parole, entra nella voce di spesa che per gli italiani pesa di più e conta di più.

Resta però un rovescio della medaglia. Un sistema in cui la sicurezza passa soprattutto dal patrimonio di famiglia protegge molto chi una casa la eredita. Chi parte da zero, invece, ha meno strumenti. Ed è proprio lì che un welfare aziendale ben progettato può fare la differenza.

Le aste immobiliari: una strada in più

La questione, allora, non è se gli italiani credano ancora nella prima casa: i numeri dicono che il legame resta forte. Semmai, la domanda è se oggi esista più di un modo per arrivarci.

Accanto al mercato tradizionale, anche le vendite giudiziarie possono offrire immobili a condizioni più accessibili. A patto, però, di considerarle operazioni complesse, che richiedono verifiche legali, urbanistiche e catastali. Non, quindi, una semplice caccia all’affare.